Президент Володимир Зеленський наприкінці квітня у своєму відеозверненні до українців оголосив про старт програми іпотечного кредитування під 10%. Ця програма поряд із кредитуванням малого та середнього бізнесу під 5-7-9% має стати однією з основних стимулів для пересічних українців залишатися у своїй країні та активізувати ділове життя.
Вже на початку травня Кабмін та Нацбанк мали б представити деталі програми іпотечного кредитування. Утім, реалізувати подібну ініціативу глави держави в економічних умовах, в яких опинилася Україна, не так просто. До того ж для суттєвого зменшення ставок за іпотечними кредитами потрібна досить міцна фінансова система, робота якої буде перевірена багатьма роками стабільних відносин між позичальниками, бізнесом, банками.
Поки що невідомих у рівнянні «доступна іпотека» більше, ніж даних. Навіть цифра у 10% для багатьох країн Європи та світу є завищеною. Привабливість самої ідеї іпотечного кредитування полягає в її довготривалості. А за рахунок цього банк може максимально знизити відсоткову ставку.
Крім того, величина ставки та загалом можливість участі в іпотечній програмі кредитування може залежати від багатьох параметрів. Наприклад, від строків кредиту, віку позичальника, величини першого внеску тощо. Так, середня вартість іпотечної ставки в Італії становить 1,7%, в Іспанії – 2%, у Чехії – 1,9%, а в Данії взагалі може становити лише 0,65%.
Отже, чи реальні плани глави держави та його команди реалізувати програму доступного іпотечного кредитування? Що скажуть банки, а що – пересічні українці?
Горизонт планування vs довіра
Амбітну мету запустити іпотечне кредитування ставили перед собою вже багато урядів поспіль починаючи із середини 2000-х років. Тоді українські банки та позичальники сильно обпеклися історією про валютне кредитування іпотечних кредитів. «Мильна бульбашка» постійного зростання цін на нерухомість луснула й залишила багато негативних наслідків як для економіки та фінансового сектору, так і для кожного українця, зокрема.
НБУ хоче знизити облікову ставку до 8%. Чи стануть кредити дешевшими?Глава Національного банку (НБУ) Яків Смолій заявив, що облікова ставка може скласти 8 відсотків уже в 2020 році, хоча таке зниження планувалося не раніше 2021 року.
Іпотечні кредити – найдовші кредити, середні терміни погашення яких у різних країнах становлять різну величину. Як правило, йдеться щонайменше про 10-15 років, і більше. А, наприклад, у розвиненій Швейцарії іпотечний кредит можна оформити пожиттєво, до 100 років.
В Україні такий горизонт планування просто неможливий, адже потрібно зважати на безліч ризиків, з якими зіткнеться як позичальник, так і банки. Йдеться про одвічну історію про низьку довіру до фінансового сектору й загалом – до розподілу ризиків у нашій державі.
До того ж, щоб знизити кредитні ставки, банкам доведеться автоматично знизити і ставки за депозитами. Якщо припустити, що іпотека може коштувати ті самі 10% річних у національній валюті, то і ставки за депозитами мають знизитися до нижчих показників, а строки їх повернення мають зрости. Звісно, кількість охочих вкласти гроші під низькі депозитні ставки зменшиться, а значить знайти достатні ресурси для запуску доступної іпотеки банкам буде вкрай важко.
Можливості банків
Нацбанк вже понад рік планомірно зменшує облікову ставку – показник, на який мають рівнятися банки в реалізації своєї фінансової моделі заробітку й взаємовідносин із клієнтами. Чим нижча облікова ставка, тим доступнішим має бути кредитування.
Нерухомість на карантині: як коронавірус вплине на ринок житлаСлово і діло вирішило дізнатися, як реагує сфера нерухомості на епідемію і карантин, які запроваджені через карантин.
Однак українські банки поки що не готові до різкого зменшення ставок за іпотечними кредитами. До того ж подібну послугу надає досить обмежена кількість фінансових установ, ставки ж за іпотечними кредитами коливаються в середньому на рівні 15-18%. Це вже суттєвий прогрес, проте умови для позичальників все одно залишаються вкрай суворими – досить великий перший внесок (від 30%), висока офіційна заробітна плата або інший дохід, бездоганна репутація та наявність такого ж поручителя.
Але найголовніше – на іпотечні ставки впливають важливі фактори, які не залежать від роботи лише одних банків. Це й позитивна динаміка ВВП, величина інфляції, наявність резервів та ефективних страхових програм, загальний стан економіки. Звісно, фінустанови можуть виходити лише з можливостей ринку, адже не можуть працювати собі у збиток.
Ринок не готовий?
Звісно, саму програму доступного іпотечного кредитування можна запустити в тому чи іншому вигляді. В Україні вже давно запущена програма молодіжного кредитування для осіб віком до 35 років. Ставка для позичальників, які не мають дітей: 3% річних. А для позичальника, який має одну дитину, сплата відсотків за користування кредитом взагалі скасовується.
Іпотека за ставкою 10% і кредити для бізнесу: чи реально запустити програми в кризуПрезидент України Володимир Зеленський заявив, що в Україні запустять дві кредитні програми, які допоможуть впоратися з кризою.
Утім, сама програма працює за рахунок компенсації з коштів держбюджету. І, якщо вони не закладені, або їх просто не вистачає на всіх охочих, скористатися подібною програмою можуть вкрай мала кількість українців. Більшість або впродовж тривалих років чекають на свою чергу, або беруть участь у подібній програмі, або вирішують проблему із житлом власними зусиллями.
Наразі повноцінний ринок іпотеки не працює ще й тому, що навіть за наявних високих ставок банки надають кредитні кошти, як правило, під «вторинну» нерухомість. Тоді, як в класичному варіанті, іпотека має надаватися передусім для первинної забудови. Наразі цей ринок настільки ризикований, що банки просто воліють укотре не створювати собі проблем.
Загалом для придбання «вторинки» позичальник має відповідати досить високим вимогам – продемонструвати готовність внести від 30% і більше від вартості нерухомості, високий легальний дохід, та запропонувати заможного поручителя. Подекуди дохід домогосподарства (наприклад, із двох осіб) має становити від 40-50 до 80-100 тисяч гривень на місяць. Це, звісно, не відповідає критерію середніх заробітків пересічних українців.
Обсяги будівництва житла в Україні останніми роками вражає. Тому потенційно іпотека може стати гарним інструментом та можливістю задовольнити ринок нерухомості для всіх: забудовників, позичальників-покупців та банки.
Утім, зважаючи на реалії наближення економічної кризи, яка ще й підсилиться посткарантинним падінням доходів чи не для всіх українців, сподіватися на швидке відновлення іпотечного кредитування за ринковими механізмами в 2020 році не варто.
Олександр Радчук, спеціально для «Слово і діло»
ЧИТАЙТЕ у TELEGRAM
найважливіше від «Слово і діло»