Ухвалений у першому читанні «ресурсний» законопроєкт, який вносить зміни до Податкового кодексу, зокрема, стосується перепродажу нерухомості та, за словами його авторів, покликаний зробити невигідним отримання доходів від спекуляцій на ринку житла. «Слово і діло» разом з експертами розбиралося, як вплине законопроєкт на вартість квадратних метрів та кого стосуватимуться зміни.
Що пропонує законопроєкт і кого стосуватимуться зміни
Законопроєкт №5600 пропонує внести зміни до Податкового Кодексу та збалансувати за рахунок цього бюджетні надходження. В уряді очікують, що нові зміни допоможуть залучити додаткові 50-60 мільярдів гривень у бюджет.
Законопроєкт зачепить і деяких гравців на ринку нерухомості. Серед іншого його автори хочуть зобов’язати компанії платити ПДВ під час проведення операцій з нерухомістю на вторинному ринку (купівля/продаж готового житла, яке раніше вже перебувало у власності).
У коментарі «Слово і діло» адвокат, голова правління Асоціації представників малого та середнього бізнесу міста Києва Максим Тютюнников пояснив, що автори законопроєкту хочуть зобов'язати громадян, які продають три та більше об'єктів нерухомості на рік, сплачувати 18% ПДФО (податок на доходи фізичних осіб) з кожної наступної угоди. До цієї ставки потрібно ще додати 1,5% військового збору та 1% державного мита.
Нині такі операції оподатковуються ПДФО 5% та військовим збором 1,5%. Це передбачено чинним Податковим Кодексом.
Якщо людина не продає квартири надто часто і не підпадає під випадки, описані вище, правила гри для неї не зміняться, незалежно від того, як довго вона володіє об'єктом нерухомості.
Тобто, під час продажу квартири, яка була у власності більш як три роки, як і раніше, треба буде платити 2% податків від її вартості. Від продажу житла, яке було у власності менший період часу – 5% податку від вартості і 1,5% військового збору.
На думку авторів законопроєкту, запропоновані зміни допоможуть запобігти спекуляціям, коли юридичні особи (посередники або самі забудовники) продають житло як звичайні громадяни, мінімізуючи податки. З цим погоджується і голова правління Асоціації.
«Якби квартири продавали через підприємців, то з отриманого прибутку забудовник сплачував би державі 18%. Тобто, саме з метою припинення зазначених зловживань законодавець передбачив підвищення ставки податку», – зазначив Тютюнников.
Водночас, до законопроєкту подали понад 10 тис. правок, тож яким буде фінальний документ – сказати точно не можна.
Чи здорожчає житло: думка Мінфіну
Основне питання, яке непокоїть потенційних покупців нового житла: чи зросте для них вартість квартир після підвищення ставок податків.
У Міністерстві фінансів запевнили, що норми законопроєкту суттєво не вплинуть на вартість нового житла.
«Враховуючи, що різниця вартості 1 кв. м житла в різних районах міста Києва сягає майже 100 тис. грн, при однаковій собівартості будівництва, податки не мають прямого впливу на вартість житла, яка формується у більшості випадків попитом на ринку», – заявив міністр фінансів Сергій Марченко.
Окрім того, міністр запевнив, що скасування пільги з ПДВ на операції з постачання житла на вторинному ринку взагалі не стосується фізичних осіб, які продають своє житло.
Норма законопроєкту стосуватиметься посередників на будівельному ринку, які, за словами Марченка, нічого не створюючи отримують шалені прибутки (обсяг доходів більше 22 млрд грн. на рік), а до бюджету не сплачують ні ПДВ, ні податку на прибуток.
«Перше постачання новозбудованого житла оподатковується ПДВ за ставкою 20%, крім операцій з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів. Вони звільнені від оподаткування і ця пільга діятиме і надалі», – зазначив Марченко.
У Мінфіні наголосили, що за допомогою «ресурсного» законопроєкту можна буде зруйнувати оборудки довкола мінімізації сплати податків під час продажу житла на вторинному ринку.
Як ціни зачеплять кінцевого споживача: думка експертів та гравців ринку
За словами керівного партнера компанії DC Evolution Андрія Рижикова, зараз і справді є компанії-забудовники, у яких придбати квартиру напряму майже неможливо, особливо у Києві.
«У надійних забудовників ще на початкових етапах будівництва квартири викуповують посередники, часто вони купують одразу поверхами. Далі, через рік-півтора ці квартири продають людям – вже з націнкою (її встановлює сам посередник). Проблема виникає в тому, що люди, які хочуть придбати собі житло, змушені переплачувати за нього. Відповідно, в уряді і намагаються вирішити це питання», – пояснив експерт.
Водночас, Рижиков вважає, що так чи інакше, за все платитиме споживач, і з запровадженням нових податків ціна на квартири для них також зросте. За його словами, податки вже враховані у нову вартість, але не озвучені.
Адвокат АО CREDENCE Сергій Бурлаков у коментарі «Слово і діло» заявив, що новий законопроєкт, насамперед, обурив забудовників, адже зміни щодо сплати ПДВ на другу та наступні поставки житла можуть дійсно значно додати до вартості квартир.
«Ресурсний» законопроєкт Кабміну: які податки хочуть підвищити в УкраїніВ Україні може зрости екологічний податок, а також ставки акцизного податку на алкоголь. Детальніше про законопроєкт – на інфографіці.
«Квартири завжди коштують стільки, скільки за них готові заплатити покупці, а за останній рік середня ціна на нове житло вже зросла більше ніж на 20% через різке здорожчання будматеріалів», – зазначив експерт.
Додаткове податкове навантаження може позначитися на ціні, а значне підвищення може пригальмувати темпи продажів квартир – саме цього побоюються забудовники.
«Очевидно, що ці додаткові витрати будуть перекладені на плечі клієнта, зменшувати свою рентабельність забудовник не буде», – наголосив він.
За прогнозом Андрія Рижикова, здорожчання на 20% не буде – у середньому ціна зросте на 10-15%, залежно від механізму продажу, а деякі квартири і зовсім не подорожчають.
Для прикладу експерт наводить ситуацію, яка склалася довкола змін у оподаткуванні у 2004-2005 роках.
«До того часу взагалі не було ПДВ на будь-яку поставку житла. Раніше продажі були дуже прості – підписували інвестиційні договори і люди на пряму платили забудовнику, він будував і потім віддавав людям квартири. Після запровадження ПДВ у 20%, квартири одразу стали на ці самі 20% дорожче. Жоден забудовник не може компенсувати ці відсотки за свій рахунок, тому, відповідно, нові квартири продають за вищою ціною», – пояснює Рижиков і припускає,що аналогічна ситуація станеться і зараз.
Адвокат Сергій Бурлаков також побоюється падіння попиту.
«Враховуючи те, що більшість об’єктів фінансується фактично з грошей покупців-інвесторів, то ці побоювання зрозумілі. Падіння продажів – падіння темпів будівництва з усіма наступними наслідками», – розповів Бурлаков.
На думку адвоката Максима Тютюнникова, зростання податкового навантаження у 3,6 раза є завеликим і значно вдарить як по звичайних українцях, які купують нерухомість, так і по забудовниках.
Андрій Рижиков вважає, що законопроєкт фактично створений для того, аби «зібрати гроші звідки тільки можна».
«В уряді кажуть, що таким чином вони зможуть назбирати додаткові 50-60 мільярдів гривень у бюджет, але нюанс в тому, звідки їх мають взяти ті люди, які платитимуть податки. Тобто, ці гроші доведеться отримувати за рахунок внутрішнього резерву, а не за рахунок збільшення попиту, об’єму, кількості», – пояснив представник компанії на ринку нерухомості.
На думку Рижикова, держава і без збільшення розміру податку могла би змушувати недобросовісних посередників платити.
«Після продажу людиною трьох і більше квартир, податкова може розцінити це як системний бізнес і оштрафувати людину на 50% від несплачених податків і стягнути всі податки. Тобто, цим законопроєктом хочуть посилити те, що вже і так працює», – заявив експерт. Водночас, на думку адвоката Сергія Бурлакова, спекулянти за бажання можуть обійти нове законодавство, наприклад, оформлюючи квартири на своїх родичів чи підставних осіб.
Нагадаємо, гравці ринку прогнозували, як зростуть ціни на квартири у 2021 році.
Раніше аналітики «Слово і діло» досліджували, хто і на яких умовах може претендувати на участь у державних житлових програмах.
Анастасія Дячкіна, спеціально для «Слово і діло».
Регулярную подборку актуальной проверенной информации от «Слово и дело» читайте в телеграм-канале Pics&Maps
ЧИТАЙТЕ у TELEGRAM
найважливіше від «Слово і діло»