Реформа житлово-комунального господарства, втілення якої триває ще з початку 2000-х, знову ризикує бути реалізованою лише частково. Мова йде про ліквідацію ЖЕКів, як однієї із найбільш неефективних форм господарювання у багатоквартирних будинках та перехід до інших управлінських схем обслуговування своєї власності. На жаль, ідея масового переходу до створення Організації співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) так і не знайшла широкої підтримки серед мешканців багатоповерхівок по всій Україні.
Щоправда, за рік після прийняття закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», кількість ОСББ в усіх регіонах країни відчутно зросла: якщо у липні 2015 всього було зареєстровано 15934 об’єднання співвласників, то вже у травні 2016 їх було 18738. Втім, відзначаючи позитивну динаміку зі створення ОСББ більш ніж на 17% за останній рік, експерти все рівно констатують низький рівень залученості мешканців багатоповерхових будинків до створення власних господарюючих суб’єктів. Так, у столиці близько 88% будинків досі залишаються на балансі обслуговування ЖЕКів, а в Одесі за останній рік було створено найбільшу кількість ОСББ (близько 100), однак це лише трохи більше 1% від загальної кількості багатоквартирних будинків. Подібною ситуація склалася в усіх великих містах України, в яких сконцентровано найбільшу кількість багатоквартирних будинків.
Звичайно, влада мала якось відреагувати на такий стан речей, втім спромоглася лише відтермінувати «вбивство» ЖЕКів на невизначений строк. В червні Верховна Рада ухвалила в цілому законопроект про внесення змін до статті 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (№4680), в якому дозволила й надалі господарювати ЖЕКам, поки триватиме створення ОСББ та підбір управителів для багатоквартирних будинків.
Чого очікувати з 1 липня?
Законопроект був внесений групою із 13-ти народних депутатів, основним ініціатором якого стала народний депутат від фракції «Самопоміч» Альона Бабак. Мета, як завжди, більш ніж зрозуміла: аби не створювати комунального колапсу поки триває період проведення конкурсів на визначення управителів будинками та подальший процес створення ОСББ, законодавчо дозволити ЖЕКам і житловим кооперативам і надалі обслуговувати будинки. На думку авторів законопроекту, організація та проведення конкурсів з надання послуг з управління багатоквартирними будинками, визначення управителів, а також приймання-передача житлових будинків в управління від попереднього виконавця послуг займатиме у часі близько 3-6 місяців.
Крім того, законопроект надає право співвласникам багатоквартирного будинку достроково розірвати договір з призначеним на конкурсних засадах управителем в будь-який момент, якщо вони таки вирішать створити ОСББ або обрати іншого управителя. На подібній правовій колізії раніше вказували юристи.
Що означають усі ці зміни? Покращені деякі технічні умови передачі будинків з балансу ЖЕКів на утримання ОСББ та управителів і приватних управлінських фірм. Однак, на думку експертів, ситуація на ринку надання комунальних послуг залишатиметься незмінною принаймні до кінця 2016-го року. Крім того, не виключено, що наприкінці року парламентарі приймуть додаткові поправки до закону аби ще відтермінувати строки остаточної ліквідації ЖЕКів. Варто нагадати, що в Україні нараховується близько 240 тисяч багатоквартирних будинків, в який проживає майже половина всього населення України – 47,5%. Поки що кількість ОСББ, що на даний момент створена в усіх регіонах, заледве складає 7% від загальної кількості усіх багатоповерхівок.
ЖЕКи назавжди?
Однак варто звернути увагу і на ще одну норму, яку вже встигли ухвалити народні депутати. Йдеться про надання права місцевим радам або її виконавчим органам делегувати іншому органу, суб’єкту владних повноважень, функції щодо здійснення управління об’єктами ЖКГ, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг. В такому випадку управитель призначається на конкурсних засадах саме тим органом, якому місцева влада передасть такі повноваження.
Юристи вважають, що дана норма може суттєво нашкодити самим громадянам через їхню безініціативність, адже у разі, якщо ОСББ не створено, місцева влада зможе самотужки визначити долю передачі будинку тому чи іншому управителю. Проведення конкурсів в такому випадку може стати фікцією.
Під час парламентських дискусій також лунали й низка зауважень стосовно необхідності законодавчо зобов’язати ЖЕКи передавати до ОСББ відремонтовані будинки. Адже у разі повноцінного переходу до системи управління шляхом створення ОСББ та інституту управителів, всі витрати на поточний і капітальний ремонт будинків, комунікацій, дахів, інженерних мереж та іншого необхідного обладнання повністю ляжуть на плечі мешканців багатоповерхівок. Таким чином, окрім драконівських тарифів, громадяни можуть отримати ще й додатковий головний біль із додатковими витратами із утримання власних помешкань. Зростає ризик того, що непідйомні ціни призведуть до справжнього колапсу неплатежів, через що постраждають і самі мешканці будинків, а збитки відчує і місцева влада, і держава в цілому.
Як би там не було, уникнути здорожчання вартості з утримання будинків та прибудинкових територій – не вдасться, вважають експерти. Основна вада закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» полягає саме в тому, що законодавець не встановив гранично можливих стандартів майбутнього ціноутворення на ринку комунальних послуг. Тож, при створення ОСББ у співвласників, хоч і додасться клопотів, проте є можливість контролювати свої витрати та шукати найбільш привабливі ціни із надання тих чи інших послуг. Натомість громадяни, яким «призначать» управителів за результатами відкритих конкурсів ризикують потрапити у пастку низької якості із надання компослуг і при цьому – збільшення витрат на утримання будинку.
Ще один «мінус» закону – відсутність прописаної чіткого юридичного статусу управителів та рівня їх відповідальності. Тим часом Мінрегіонбуд вже встановив мінімальний перелік послуг з управління багатоквартирними будинками, які повинні забезпечувати належний стан будинків та прибудинкових територій. До складу ціни на послугу з управління багатоквартирним будинком включаються витрати з утримання будинку, його технічного обслуговування, поточного ремонту і витрати на оплату комунальних послуг щодо спільного майна багатоквартирного будинку. Також у ціні на послуги враховується і винагорода управителю.
Олександр Радчук, спеціально для «Слово і Діло»