На початку 2022 року заступник глави Офісу президента Ростислав Шурма в одному зі своїх інтерв’ю розповів про амбітні плани із запуску доступної іпотеки для громадян – планується, що державна програма «Українська мрія» може запрацювати вже на початку весни поточного року.
Програма передбачає надання іпотечного кредиту для сімей із легальним місячним доходом у 20-30 тисяч гривень під 5% річних на довготривалий термін. Цікаво, що в описі програми поки що не йдеться про те, чи потрібно буде сплачувати ще й перший внесок за житло.
Потреба запуску доступної програми із іпотечного кредитування в Україні назріла давно – за даними дослідження аналітичного центру CEDOS, яке проводилося ще у 2019-му році, лише 3% громадян можуть купити власне нове житло у разі, якщо втратять поточне місце проживання. Основною перепоною для зміни місця проживання 89% опитаних громадян називають брак фінансових ресурсів.
У більшості розвинених економік існують ефективні інструменти для того, аби дати змогу своїм громадянам і навіть нерезидентам – придбати житло за зрозумілою системою. Для більшості населення такі умови є доступними, адже заздалегідь передбачають більшість ризиків та розраховані на довгі роки. Звісно, потрібно подбати про стабільну банківську систему, зрозумілу економічну модель, за потреби – підтримку держави та часто йдеться про залучення іноземних інвестицій. Чи вдасться в Україні запустити подібну програму іпотечного кредитування вже цього року?
Амбітні плани
За словами Ростислава Шурми, у 2022 році за новою програмою іпотечного кредитування планується видати близько 30 тисяч кредитів, а надалі їхня кількість поступово збільшиться до 150 тисяч на рік. Це досить амбітні цифри, якщо проаналізувати досягнення урядової програми «Доступна іпотека 7%» ‒ лише 1470 кредитних договорів на загальну суму 1,265 млрд грн ‒ при цьому більшість коштів українці брали для кредитування житла на вторинному ринку ‒ майже 78%, і лише близько 22% з отриманих коштів під іпотеку пішли на первинне житло. Загалом же планувалося, що буде підписано щонайменше 5000 договорів у 2021 році.
Поки що із планів Офісу президента не надто зрозуміло, яким саме буде механізм функціонування нової програми іпотечного кредитування і чому, наприклад, не вдосконалити урядову програму, яка є. Очевидно, що механізм запуску кредитування буде суттєво відрізнятися від наявного ‒ «Українська мрія» запускається через новостворену держструктуру — «Укрфінжитло». Держава зможе зробити доступнішим інструмент іпотеки на етапі капіталізації «Укрфінжитла» за рахунок випуску ОВДП на 50 мільярдів гривень.
Загалом бюджетний ресурс планується використовувати не для наповнення ліквідності, а для зниження відсоткових ставок за кредитами. «Тимчасово, поки за 3-5 років ми проведемо необхідні системні зміни з покращення інвестклімату, щоб ці ставки самі по собі прийшли до нормального рівня. Тоді необхідність такої підтримки відпаде ‒ запрацює ринковий механізм. Але підставити плече на ось цей проміжний період ‒ це зараз наше завдання», ‒ розповідає Ростислав Шурма.
Іпотека – один з двигунів економіки
Нині українці, які хочуть придбати нове житло, досить обмежені у виборі фінансових інструментів – хоча альтернативи державним програмам, звісно, є. Можна зібрати повну суму та купити житло одразу, позичивши чималу суму коштів у родичів, друзів, знайомих. Найчастіше – українці користаються короткостроковою розстрочкою від забудовника, коли вносять від 30 до 50% від суми помешкання, а решту – без відсотків доплачують протягом 1-3 років.
Звісно, можна взяти іпотеку і в українських банках у гривні, проте відсоткова ставка буде коливатися від 14 до 22%. При цьому доведеться доводити свою платоспроможність та можливість безболісного для родинного бюджету відрахування суми кредиту. Й так само заплатити щонайменше 30% початкового внеску за житло.
Слід зауважити, що запуск доступного для більшості громадян іпотечного кредитування – позитивна подія для вітчизняної економіки, адже зможе суттєво оживити ринок будівництва не лише у великих містах, але й у регіонах. Зараз відбувається суттєва диспропорція, коли найбільше житла будується саме у столиці та у деяких містах-мільйонниках.
Проте для запуску іпотеки потрібні й інші не менш важливі умови ‒ «довгий» горизонт планування та стабільна банківська система, зрозуміла модель функціонування економіки, передбачуваний рівень інфляції, поступове зростання доходів населення. З останнім є суттєві проблеми. Адже коли витрати на харчі та комунальні послуги у більшості українських родин ‒ від 30 до 70% доходу, а горизонт фінансового планування становить від 6 місяців до року ‒ говорити про купівлю житла у кредит щонайменше на 10 наступних років охочих поки що знайдеться небагато.
Олександр Радчук, спеціально для «Слово і діло»