З початком повномасштабної війни в Україні ринок нерухомості практично призупинився. Також до початку травня не працював Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, через який власне і проходять усі транзакції щодо нерухомого майна. Водночас, вже станом на червень ціни на нові квартири зросли майже по всій країні. «Слово і діло» поспілкувалося з експертом ринку нерухомості Вікторією Берещак та розібралося, що нині відбувається з ринком у Києві, як змінювалась ситуація від початку війни та які фактори на це впливали.
Як змінилися ціни на новобудови у Києві
За даними компанії ЛУН, станом на травень середня ціна за квадратний метр у київській новобудові становить 43 тисячі грн, мінімальна ціна – 27,6 тисяч грн/м².
Якщо дивитися на динаміку цін від початку повномасштабної війни, найбільший стрибок відбувся у період з березня до квітня. Так, у березні середня вартість новобудови в столиці становила 35,6 тисяч грн за квадратний метр, а вже у квітні – 40 тисяч грн/м².
Аналогічний стрибок цін спостерігався і щодо мінімальної ціни у новобудовах, однак за травень вартість одного квадратного метра помітно знизилась. Якщо у квітні мінімальна ціна за квадратний метр становила 29 тисяч грн, то вже у травні – 27,6 грн/м².
Середня ціна за класами житла у лютому та травні мала такий вигляд:
- економ: 24 700 і 29 000 грн/м²;
- комфорт: 28 300 і 37 100 грн/м²;
- бізнес: 54 600 і 56 900 грн/м²;
- преміум: 81 000 і 111 200 грн/м².
Таким чином за три місяці найбільше зросла ціна на житло комфорт класу та преміум.
Середня ціна м² у передмісті Києва за лютий становила 22 тисячі гривень. Відповідно, чим ближче до Києва, тим більша ціна.
Наприклад, вартість квадратного метра у новобудові в Ірпені становила 24,1 тисячі гривень, у Бучі – 20,6 тисяч грн/м², у Гостомелі майже так само.
Водночас, у квітні середня ціна за квадратний метр у передмісті столиці знижувалась до 21,6 тисяч грн/м².
За травень середня вартість новобудови під Києвом становила 23 тисячі грн/м². У Бучі, Ірпені та Гостомелі переважна більшість продажів та будівництв призупинена, тому наразі немає інформації про середню вартість житла там.
Які фази переживав ринок від початку вторгнення
Говорячи про динаміку ринку нерухомості, потрібно враховувати кілька ключових аспектів – реальний стан попиту, пропозиції, а також активність будівництва (якщо йдеться про сегмент первинної нерухомості).
Експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак виділила три фази, які пережив ринок нерухомості від початку вторгнення.
«З початку повномасштабної війни росії проти України і до початку травня, коли в Україні запрацював Державний реєстр прав на нерухоме майно, ринок встиг пережити фазу шоку, заморожування і навіть впритул підійшов до періоду поступового відновлення», – розповіла експерт у розмові зі «Слово і діло».
За її словами, якщо в березні-початку квітня навіть не йшлося про якесь відновлення активності на майданчиках чи появу реальних покупців (усі угоди без реєстру були б поза правовим полем, а відтак не гарантували б ніяких прав на нерухоме майно за фактом передачі грошей продавцю), то вже з початком останнього весняного місяця ситуація покращилась.
«По-перше, девелопери, як і суспільство в цілому, почали адаптуватись до нових реалій і визначатись із подальшими діями із розумінням, що цей шторм надовго. В регіонах, де було відносно спокійно помалу відновлювалось будівництво – це стосується західних областей, а також Одеси, згодом до когорти тих, хто обрав працювати тут і зараз долучились київські компанії», – зазначила Берещак.
Вона додала, що хоч травень і став «врожайним» на офіційні заяви стосовно відновлення будівництва, однак фактично це не завжди означало, що вже з першого дня на майданчиках почнеться робота.
«У девелоперів виникли серйозні проблеми із логістичними ланцюжками і постачанням будівельних матеріалів, деякі популярні українські виробники втратили виробництва через обстріли чи окупацію, що призводить до суттєвого дефіциту. Є компанії в бізнес-сегменті, заточені на іноземний ринок, особливо що стосується інженерних комунікацій, ліфтового обладнання, що зараз унеможливлює для них відновлення робіт. Просто через брак комплектуючих», – пояснила експерт ринку нерухомості.
Друга суттєва проблема девелоперів – нестача кваліфікованих робочих рук на виробництві.
«Чоловіки, які раніше роками працювали на будмайданчиках, зараз захищають країну в лавах ЗСУ, ТРО та добробатах, дехто пороз’їжджався по домівках в регіони на самому початку від невизначеності, тож відчувається колосальна нестача будівельників», – наголосила Вікторія Берещак.
Третій фактор, який виділила експерт – психологія війни і відчуття невизначеності, неможливості контролювати бізнес-процеси, починаючи від прогнозованого рівня попиту і завершуючи потенційною військовою загрозою в майбутньому.
Нова модель роботи компаній
За словами експерта з ринку нерухомості, чимало компаній, усвідомлюючи потенціал будівельного сектору і його значимість у повоєнній відбудові, враховуючи проміжні підсумки втрат від війни, вирішують все таки не стояти осторонь і починають помалу вибудовувати нову гнучку модель роботи.
В основному, принцип її такий: аудит на майданчиках, накопичення ресурсу будівельних матеріалів, перепідписання контрактів з постачальниками, пошук альтернатив тощо, пошук вільних рук, накопичення людського ресурсу, роботи насамперед на тих об’єктах, де ступінь готовності не менше 60%.
«Незважаючи на панічні прогнози і песимістичні думки, що покупця на ринку не буде, ситуація в реальності виглядає значно кращою, ніж можна було очікувати», – зазначила Берещак.
Загалом, за травень-початок червня за даними тих девелоперів, що відновили активність, стабільно фіксується зростання рівня дзвінків і запитів, додала експерт.
Коли у Києві відновиться довоєнна динаміка
Хоч в окремих західних регіонах країни спостерігається позитивна динаміка відновлення на ринку, говорити те саме про столицю ще зарано.
На думку Вікторії Берещак, до кінця літа, за умови збереження ситуації на фронті і в тилу приблизно на такому самому рівні, у столиці також є шанс отримати відновлення попиту на чверть від довоєнних масштабів.
«Вже є кілька тенденцій, які підказують, в бік чого націлений попит. Насамперед, ЖК з високим ступенем готовності та девелопери, які не імітують роботу, а по факту демонструють динаміку будівництва. Покупцю треба буде час, щоб відстежити цю динаміку, тому термін від рішення до угоди збільшиться щонайменше на 4 тижні», – зазначила експерт.
Другий чинник – це локація і концепція комплексу, яка передбачає додаткові рівні захисту, ком’юніті, де всі одне одного знають, а інфраструктура задовольнятиме базові потреби без необхідності витрачати час і бензин, умовно щоб поїхати на прогулянку з дітьми.
«По-третє, зростання попиту на фінансові інструменти від девелопера: розтермінування на 3-5 років буде вельми популярне з урахуванням падіння рівня реальних доходів і платоспроможності покупця», – розповіла експерт ринку нерухомості.
Щодо вторинного ринку - з відкриттям реєстрів все сталось теж не так, як малювали песимісти, вважає експерт.
«Вони очікували шалений ціновий демпінг і істерію власників, падіння цінника ледве не на 40-50% в Києві, однак фактично цього не відбулось. Окремі випадки зниження вартості від довоєнної дійсно є, але дисконт сягає до 15% і не більше. Пропозиція зросла незначно: залежно від району цей показник становить від 10 до 20%. Покупець на вторинці є, але він доволі стриманий і поки вагається стосовно вибору квадратів на користь нового будівництва чи вже готового житла», – розповіла Берещак.
Чому не варто очікувати обвалу цін на нерухомість
Найпопулярніше питання, яка виникає, говорячи про ринок нерухомості: чи буде обвал цін? Якщо коротко – очікувати його не варто.
«Обвалу не буде, якщо взяти до уваги факт зростання собівартості будівництва (ціни на будівельні матеріали, дефіцит робочої сили, вартість паливно-мастильних матеріалів тощо, – Ред.). Так, зменшений попит дійсно буде стримувати зростання цін, проте будувати собі в мінус ніхто не стане, а перспективи відновлення, інвестиційного і реального споживчого інтересу до квадратів у нас є. Окремо слід зважати і на курсові показники в парі гривня-долар, що призведе до зростання вартості в гривні», – пояснила Вікторія Берещак.
За її словами, кореляція попиту і пропозиції, цілком імовірно, відбуватиметься за рахунок відмови девелоперів від старту нових проектів.
«Ліквідні лоти поступово вимиватимуться з ринку, при тому що зацікавленість і потреба в житлі зростатиме пропорційно тому, як країна адаптуватиметься до нових реалій. Стан заціпеніння минає, життя триває. На жаль, в жорстких для нас реаліях», – зауважила експерт.
Щодо вторинного ринку – то тут наразі є шанс кілька місяців мати кращі показники продажів. Це пов’язано з тим, що девелопери будуть відновлювати реальну активність та адаптуються до умов.
«Але потім, думаю, на нього чекає спад зацікавленості покупця з грошима. І там вже назріває цікавий момент: чи підуть власники на суттєві дисконти, щоб повернути покупця з грошима. Питання для мене поки що відкрите», – вважає Вікторія Берещак.
Що чекає на український ринок нерухомості після завершення війни
Наразі прогнозувати, що буде з ринком нерухомості після завершення війни дуже складно, адже є надто багато моментів, від чого це залежить. Насамперед, це ситуація на полі бою і те, з чим ми фактично вийдемо на момент остаточного припинення вогню.
«Я більш ніж переконана, що на нас чекає складний і активний період повоєнної відбудови, де житлове будівництво займатиме левову частку. А враховуючи, що у процесі спорудження житла зайняті додатково 40 галузей, то це одразу стимулювання економіки, зокрема нові робочі місця, податкові надходження тощо», – зауважила Вікторія Берещак.
Вона наголосила, що без стимулювання галузі (зокрема, фінансовими програмами підтримки платоспроможності населення, яке втратило житло через війну), без форматів державно-приватного партнерства, де компаніям за втілення соціально важливих проектів на кшталт забудови зруйнованих мікрорайонів, спорудження постійного житла для тих, хто втратив майно, відбудови шкіл, садочків, лікарень гарантуватимуть певну підтримку, наприклад, пільгових умов оренди земельних ділянок чи часткового фінансування проекту за рахунок грантів, нам не обійтись.
Нагадаємо, раніше ми публікували інтерв’ю з координатором Великого будівництва про післявоєнне відновлення, про те, яка роль у цьому процесі відведена іноземцям та українцям і чи є гарантії, що тепер все буде краще, ніж раніше.
Анастасія Дячкіна, спеціально для «Слово і діло».