Після того, як Кабмін передав законопроект про ринок землі до Верховної ради, він у той же день був переданий на розгляд профільного комітету. Якщо Рада продовжить працювати у «турборежимі», то перспектива ухвалення цієї ініціативи дуже висока. Тоді в Україні припиниться мораторій на продаж землі, який діє вже понад 18 років. Чи скуплять українську землю іноземці, хто найбільше виграє від створення ринку землі, як поведуть себе агрохолдинги і що буде з паями простих селян — «Слово і Діло» запитало у професора кафедри земельного та аграрного права юридичного факультету Київського національного університету імені Тараса Шевченка, старшого партнера Юридичної групи EUCON Анатолія Мірошниченка.
Нагадаємо, що прем'єр-міністр Олексій Гончарук запевнив, що іноземці не зможуть вільно купувати наші чорноземи: «Українська земля має купуватись тільки українськими громадянами і компаніями. Єдиний виняток, який міститься в законі, – це те, що іноземці можуть успадковувати землю. Тобто, якщо право успадкувати землю має іноземець, то він може отримати право власності, але протягом року він має її продати».
Законопроект передбачає, що ринок землі відкриється з 1 жовтня 2020 року. Купувати землю зможуть українські фізичні та юридичні особи, територіальні громади та держава. Переважне право на купівлю земельної ділянки матиме орендар. Концентрація землі у власності визначена на рівні 15% земель сільськогосподарського призначення області та 0,5% – країни. Землі державної та комунальної власності будуть реалізовуватися на торгах.
За словами Анатолія Мірошниченка, наслідки запровадження ринку землі будуть різними для агрохолдингів, великих господарств та дрібних фермерів.
«На мій погляд, для агрохолдингів спочатку мало що зміниться. У них є укладені договори оренди, є переважне право на купівлю земельної ділянки, але я дуже сумніваюсь, що вони масово будуть викуповувати землю», – зазначив юрист.
Експерт пояснив, що за даними останніх соцопитувань, лише близько 10% власників паїв готові їх продавати.
«Для агрохолдингу із земельним банком у сотні тисяч га купівля 10% їхніх земельних банків - це надто мало. Один земельний пай в середньому складає 4 га, втім, ці паї сьогодні об’єднані в достатньо великі масиви (поля), які зручно обробляти. Коли договори оренди на решту земель і одного масиву припиняться, наявність 10% земель у власності для агрохолдингу не надасть жодних переваг, адже вони складатимуть «шахівницю», яку ефективно обробляти великому господарству просто неможливо», – пояснив експерт.
На його думку, поки що агрохолдинги масово використовують землі на праві оренди, демонструючи задовільні економічні результати, тому навряд чи вони будуть щось різко змінювати. Втім, у перспективі стане очевидним, що агрохолдингам буде важче поновлювати існуючі договори оренди землі, адже у власників з’явиться альтернатива: продати земельну ділянку або спробувати вести на ній бізнес самостійно, залучивши через заставу землі необхідні ресурси.
«Що стосується агропідприємств, які обробляють сотні і тисячі га землі (що також немало), вони опинилися у схожій ситуації. Їм так само не вигідно витрачати великі ресурси на купівлю паїв без утворення придатних для використання масивів землі. Будуть винятки, коли невеликі масиви будуть купуватися для таких проєктів, як сади, виноградники чи для створення об’єктів інфраструктури, але радикально ситуація не зміниться. Лише після закінчення дії укладених договорів оренди ці підприємства будуть змушені думати про те, як поновити існуючі договори», – вважає Мірошниченко.
Для фермерів-одноосібників, які зараз перебувають, в принципі, поза правовим полем: не реєструюють юридичної особи та не сплачують податків, — ситуація може змінитися в позитивну сторону.
«Щоб створити невелике господарство, людина може зайнятися рослинництвом, розробити сад чи виноградник, відкрити молочну ферму. Таким людям не потрібен масив із тисячі гектарі, їм достатньо кілька десятків га. Для них із скасуванням мораторію відкривається можливість іпотечного кредитування, яке дешевше, ніж інші види кредитів.
Купити земельну ділянку простіше, маючи можливість передати її в забезпечення своїх зобов’язань. Також під заставу своєї землі можна взяти кредит на придбання техніки у заставу своєї землі. Тобто для цих суб’єктів ситуація істотно покращиться», – переконаний Мірошниченко.
Бажання вивести господарство «на новий рівень» буде змушувати одноосібників «легалізуватися»: реєструватися як суб’єкт підприємницької діяльності, сплачувати податки тощо. Від цього виграють усі, переконаний Мірошниченко.
Наразі уряд декларує, що з наступного року планується часткове погашення відсоткових ставок за кредитами. «Якщо ініціатива буде реалізована, це матиме величезний позитивний вплив на агросектор, економіку та насамперед маленьких дрібних фермерів. Дрібні та середні фермери – це той прошарок виробників, який найбільш привабливий з точки зору соціальної структури села, адже більшість дрібних фермерів забезпечують вищу зайнятість на селі, більш рівномірний розподіл соціальних благ», – зауважив експерт.
Втім, Мірошниченко зазначив, що потенційним позичальникам необхідно починати підготовку вже зараз: впорядкувати свою корпоративну структуру, облік, звітність. «Дуже важливо, щоб уряд, громадянське суспільство вели роз’яснювальну роботу, готували селян до запровадження ринку», – підкреслив він.
Загалом зняття мораторію матиме величезний позитивний вплив на сільське населення, переконаний Мірошниченко. Від можливості продажу землі виграють і ті, хто здає її в оренду, оскільки плата за паї почне зростати. До того ж, в село прийдуть інвестиції, будуть створюватися робочі місця. Щоправда, цей процес, на його думку, не буде надто швидким.
«Економісти вважають, що ринок землі з часом дасть кілька додаткових відсотків ВВП. Потенціал для цього є. Інша справа, що все зразу не почне продаватись та скуповуватись. Це ілюзія. На початку ринок не буде дуже динамічним», – сказав Мірошниченко.
Щодо обмеження на купівлю землі, експерт переконаний, що будь яке обмеження – це шкода для динаміки обороту, блокування інвестицій, а отже, такі обмеження є шкідливими для економіки.
«Я підтримую найбільш ліберальну модель і не розумію цієї риторики, за якою «під час війни не можна продавати землю іноземцям». Якщо те саме сказати іншими словами – «під час війни не можна залучати іноземні інвестиції», – помилковість цієї тези буде очевидною», – зазначив Мірошниченко.
На його переконання, численні заяви політиків про те, що українську землю скуплять іноземці, зокрема росіяни, – це безпідставна фобія, яку вміло підігрівають популісти.
«Чому ці страшні іноземці досі не взяли все в оренду? Так, щось орендується, але це –порівняно невеликий відсоток земель. А купити землю іноземцям буде ще важче, ніж взяти в оренду. Але якщо їм вдасться це зробити – буде добре, оскільки до України прийдуть гроші, які необхідні для економіки, особливо під час війни», – зауважив Мірошниченко.
Принаймні він переконаний, що для 7 млн власників земельних паїв відкриття ринку землі принесе конкретні гроші через зростання орендної плати і можливість продати земельну ділянку. «Зараз більшість власників паїв – це люди похилого віку, які не можуть вести прибуткове самостійне господарство. Відкриття ринку всім принесе реальне збільшення доходів», – вважає юрист.
Стосовно тих, хто раніше скупив землю, щоб згодом розбагатіти від її продажу, експерт не вважає, що таких людей багато.
«З такими ситуаціями дуже просто боротися податковими засобами, достатньо встановити на адекватному рівні земельний податок, який зараз занижений. Після цього, на мій погляд, буде просто невигідно купувати землю для того, щоб нічого з нею не робити», – роз’яснив він.
Зрештою, юрист зазначив, що нікого не примушують продавати землю з 1 жовтня 2020 року, коли почне діяти ринок. До того ж, Мірошниченко розвінчав одну з найбільших містифікацій навколо мораторію на продаж землі. Чергове минулорічне голосування у Верховній раді про його продовження встановило, що дія мораторію начебто спливає в січні 2020 року.
«Насправді мораторій не спливає, бо він безстроковий. В Земельному кодексі (п.15 розділу Х «Перехідні положення») чітко записано, що для зняття мораторію потрібно ухвалення закону про обіг земель сільськогосподарського призначення. Немає закону – мораторій діє. Це ілюстрація виняткового цинізму значної кількості наших політиків, які регулярно продовжували те, що є безстроковим. Ці люди прекрасно розуміли, що мораторій нікуди не дінеться без ухвалення окремого закону. Але щоразу влаштовували це шоу», – сказав юрист.
Раніше «Слово і Діло» писало, що Кабмін збирається відкрити українцям доступ до кадастрів.
Хочете обговорити цю новину? Долучайтеся до телеграм-чату CHORNA RADA